Construction immobilière au sol vs rénovation

En ce qui concerne le développement immobilier, il existe deux voies principales qu’un promoteur peut emprunter: des projets de construction à la base ou des projets de rénovation. Les deux ont des avantages et des inconvénients, et il vaut la peine d’évaluer le marché immobilier local et d’analyser quelle approche répond le mieux aux besoins de ce marché.

Quelle est la différence?

Un projet de construction au sol consiste à construire un bâtiment entièrement à partir de matières premières – ce qui signifie produire de nouveaux murs et fondations, semelles, etc., dans un tout nouvel emplacement. Un projet de rénovation ne part pas de zéro, cependant. Au lieu de cela, certains des composants d’un bâtiment sont démolis et reconstruits, tandis que les éléments structurels sont laissés intacts. Les rénovations impliquent généralement pas mal de travaux de construction, tout comme un projet de base, mais si une grande partie d’un bâtiment plus ancien est utilisée, on parle toujours de rénovation. Les codes du bâtiment locaux peuvent différer sur cette définition, cependant, il vaut toujours la peine d’examiner les lois locales.

Projets de rénovation

Les projets de rénovation s’avèrent souvent être une option plus rentable, car une grande partie des travaux structurels est probablement déjà terminée avant le projet. Les permis de construire ont tendance à être plus faciles d’accès pour les projets de rénovation que pour les projets de construction de base. De plus, en rénovant un bâtiment existant, un projet peut souvent avoir accès à des emplacements souhaitables qui ne seraient pas disponibles pour de nouveaux projets de construction de base. Le gros inconvénient des projets de rénovation est qu’ils s’accompagnent nécessairement d’une flexibilité réduite dans la construction du bâtiment.

Les entrepreneurs généraux doivent travailler dans le cadre de rénovation existant, ce qui peut parfois aboutir à un bâtiment qui est loin d’être parfait pour l’objectif souhaité. Pourtant, la rénovation est clairement gagnante en termes de budget, car une rénovation coûte généralement moins cher qu’une construction de base. C’est généralement un qualificatif important, car il peut parfois coûter plus cher pour faire une rénovation, car on ne sait jamais quels problèmes imprévus pourraient se trouver dans les murs des vieux bâtiments.

Les codes du bâtiment mis à jour pourraient nécessiter une refonte de nombreux composants existants d’un bâtiment afin de les mettre au niveau du code actuel, ce qui peut facilement ajouter des coûts imprévus au résultat net d’un projet de rénovation. La rénovation d’un bâtiment existant peut également limiter les extensions supplémentaires des bâtiments, que ce soit en raison de l’emplacement ou de l’incompatibilité des éléments.

Projets de construction au sol

La construction au sol offre une flexibilité illimitée. Un projet de construction à la base permet de personnaliser le bâtiment afin qu’un bâtiment puisse mieux répondre aux besoins de son objectif. Par exemple, si le bâtiment est destiné à une entreprise, il peut offrir des opportunités dans le domaine du flux de travail, de la capacité, des machines, etc., mais cette flexibilité n’est pas bon marché. La construction de bâtiments commerciaux a généralement un prix plus élevé que la rénovation. Cependant, en fonction de la nature et de la volatilité du marché immobilier local et du parc de bâtiments existants disponibles pour la rénovation, la construction de plain-pied peut parfois être moins chère qu’une rénovation simplement pour éviter des problèmes coûteux ou la nécessité de moderniser composants afin qu’ils correspondent aux codes actuels.

Un autre avantage important est la possibilité d’agrandir un bâtiment par étapes. Comme un bâtiment a besoin d’agrandissement, en raison d’une entreprise en croissance ou d’un besoin de plus de locataires, le bâtiment peut également l’être. Cependant, cela peut être difficile et exiger une période d’attente plus longue afin d’obtenir les permis nécessaires pour construire un nouveau bâtiment à partir de zéro. Les projets de construction au sol ont également tendance à prendre plus de temps que les projets de rénovation.

Il est important, lors de l’approche de tout type de projet de développement, mais surtout pour un projet de base, d’avoir une idée de ce à quoi ressemblera un projet de développement dans son intégralité. Le développement peut être divisé en trois étapes distinctes.

1. Pré-développement : La première étape d’un projet de développement nécessite que l’équipe de développement fasse preuve de diligence raisonnable, effectue des recherches et obtienne les permis appropriés. Cela peut être le plus variable en termes de durée. Investir au stade de pré-développement comporte les risques les plus grands et les plus variés en raison de la multitude de questions sans réponse, mais peut aussi être le lieu où certaines des meilleures opportunités peuvent être trouvées. Certaines des tâches courantes qui doivent être accomplies dans cette phase comprennent:

• Évaluations environnementales
• Etude du marché et de la faisabilité
• Enquêtes
• Acquisition du terrain ou option d’achat du terrain
• Plans de site et plans de développement
• Obtention des permis nécessaires
• Organiser le financement de la construction
• Faire quelques améliorations d’infrastructure

2. Construction : La phase intermédiaire consiste à construire les améliorations ou la structure entière. Étant donné que les tâches volatiles de pré-développement ont été achevées, les risques du projet pendant la phase intermédiaire ont beaucoup moins de chances de se retourner contre les investisseurs, mais le risque n’a pas encore été éliminé. Certaines des étapes les plus courantes de la phase intermédiaire comprennent:

• Vertical construction
• Project marketing
• Tirer parti du financement de la construction
• Pré-location
• Organisation du gestionnaire immobilier (si cette tâche n’a pas été effectuée pendant le pré-développement)

3. Fonctionnement : La dernière étape du processus de développement est en cours d’exécution. Cette phase est également la première étape de la vie du bâtiment. Bien que les risques de pré-développement et de construction aient été supprimés à ce stade, l’obtention de locataires ou la fiabilité des locataires trouvés crée encore un certain risque à ce stade de développement. Les éléments les plus courants de la phase finale comprennent:

• Trouver un acheteur, si cela n’a pas déjà été fait
• Marketing et location en cours
• Déterminer une stratégie de retenue, sinon vendre la propriété
• Accélération de l’activité de gestion immobilière
• Atteindre la stabilisation

Considérer un développement potentiel

Il existe plusieurs façons principales de déterminer si un projet de développement est un investissement sûr. Premièrement, la vérification du ratio prêt / valeur est une première étape précieuse. Si les chiffres ne vous conviennent pas, le projet est une passe facile. Deuxièmement, et dans un développement de base en particulier, il est important de s’orienter pour une bonne position de privilège. La première position de privilège est évidemment la meilleure, car elle réduit considérablement le risque de perdre l’investissement. Troisièmement, les investisseurs voudront enquêter sur les personnes qui construisent le développement. Si leurs antécédents et leur expérience ne sont pas étendus, le projet comporte un niveau de risque considérablement plus élevé.

Enfin, les investisseurs doivent évaluer l’emplacement du développement, la santé et la volatilité du marché immobilier environnant . Les grands centres urbains comportent moins de risques car ils ont la garantie d’avoir des locataires ou des acheteurs intéressés, tandis que les zones rurales ont tendance à offrir un plus large éventail d’options immobilières et, par conséquent, ces emplacements présentent un risque plus élevé de perte de développement.